根據澳門統計暨普查局資料顯示，今年首季澳門非住宅物業租金普遍承壓，商舖、辦公室及工業單位的每平方米實用面積平均租金均錄得按季跌幅；其中新口岸區商舖平均租金更跌至655元(澳門元、下同)，按季大跌8.1%，跌幅冠絕全澳。進入2026年第二季，新口岸區住宅市場亦見走低，住宅單位每平方米實用面積平均租金為123元，按季下跌0.6%。
隨着新口岸區衞星賭場於去年底全面退場，過往倚重博彩業支撐的傳統商圈正面臨劇烈的重構陣痛。澳門地產業總商會常務副理事長王世發接受訪問時指出，新口岸及高美士街一帶的商舖租金較全盛時期已暴跌超過八成，部分商舖甚至出現長時間空置仍未能租出的困境。他回憶稱，過往鄰近葡京、財神及金碧等賭場的新口岸核心區，商舖租金一度高攀至媲美香港黃金地段的水平。疫情前鄰近葡京、財神及金碧等核心區一間實用面積約200呎的典當業舖位，月租可高達20萬元(每呎約1,000元)，隨着財神、金碧等賭場相繼結業，目前該區舖位月租甚至跌破3萬元，累積跌幅極為驚人。
面對市況轉變，業主態度出現分化：部分有供款壓力的選擇「有租收、能還息即可」；資深投資者則寧願長期空置也不願大幅降租，以免銀行同步調低物業估值影響日後轉手。部分有意讓步的業主，轉為採用靈活的議價策略，例如提供長達3至4個月的「免租期」來變相減租，以維持名義租金與物業估值。王世發透露，目前若買家或租客願意付訂，大部分業主均提供兩至三成的議價空間。
買賣市場陷入僵局 中產負資產成隱憂
除了租務市場轉冷，買賣市場同樣前景黯淡。王世發直言，目前該區買賣已陷入「無法出售」的僵局。由於物業市值大幅縮水，許多在2018至2019年間高位購入商舖或寫字樓的業主已淪為「負資產」。王世發形容，該批負資產已成為壓在本地中產階層身上的一塊大石，若政府不重視，恐拖累整體經濟復甦。
不過，亞太博彩研究學會會長曾忠祿則認為，相關情況屬於市場正常運作的一部分，市場有漲有跌、買家有賺有虧是普遍現象，政府無需過多干預或刻意將房價拉起來，應順其自然。
在進駐新業態方面，王世發指出目前接手新口岸舖位的多為餐飲業，期望依靠在地旅客與居民生意維持運作，但餐飲業的承租能力及經濟效益與過去珠寶金行、典當業等博彩連帶產業相差甚遠，完全無法填補過去龐大的租金缺口。他預計衞星場退場帶來的連鎖反應，在該區至少需要5年甚至更長時間才能轉型與消化。
對於街區未來的出路，曾忠祿分析指，該街區要恢復到以往博彩業繁榮時期的可能性相當低，除非找到全新的吸客亮點，否則不可能回到過去，關鍵在於如何尋找合適的轉型方向。
針對社會有聲音建議澳門政府加碼撥款活化社區或舉辦引流活動，王世發與曾忠祿均持保留態度。王世發認為引入新IP或由政府投入大量資金進行人為活化的邊際效益有限，應給予市場時間與空間慢慢自行修復。曾忠祿進一步補充指，過去博彩業與居民區過於混合，如今新口岸部分區域恢復平民街區的平靜，減少對本地居民生活的干擾，從長遠來看亦不失為好的一面，社會與政府應順應這種自然變化。
隨着衞星賭場時代的落幕，新口岸商圈正站在歷史轉型的十字路口。儘管短期內陣痛難免、租金與資產估值面臨嚴峻考驗，但從業界和學界共識來看，擺脫對博彩業的過度依賴並非全然是壞事。在市場機制與自然調節下，這個老牌商圈或許將卸下過往的喧囂與干擾，迎來更具韌性、回歸社區本質的全新發展契機。
